Адрес:
Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена, 146

Преимущества локации:

• географический центр Ростова-на-Дону, на границе между историческим центром города и районами массовой жилой застройки (мкр. Ленина, Каменка, СЖМ);
• удобный доступ в восточную (Нахичевань, Сельмаш) и западную (ЗЖМ) части города;
• удобный подъезд из Центра, по пер. Ахтарскому (от ЦГБ), пр. Театральному и пр. Нагибина;
• высокий автомобильный трафик. Улица Нансена - одна из главных транспортных артерий, связывающих восточную и западную часть Ростова-на-Дону. Дополнительную интенсивность трафику придает находящийся рядом ЖД переезд - один из четырех возможных путей из Центра города в его северную часть;
• коммерческая перспектива участка будет улучшаться также засчет идущего строительства между ул. Нансена и ул. Текучева крупного жилого микрорайона, на месте бывшей промзоны.
• дополнительную ценность потенциальным объектам на этом участке придает тот факт, что в промежутке улицы Нансена между проспектами Буденновским и Театральным нет и не предвидится аналогичных предложений. На северной (нечетной) стороне Нансена аналогичные участки (промназначения) существуют, но северная сторона хуже, как локация.

Участок состоит из двух частей:

• фасадная часть (кадастровый номер - 61:44:0040203:22), площадью 796 м2 находится в аренде. Предприятие №1 арендует данный участок у города для эксплуатации АЗС.
• тыльная часть (кадастровый номер - 61:44:0040203:21), площадью 2616 м2 находится в собственности у Предприятия №2.

Суммарно площадь участков составляет 3412 м2 (34 сотки).

Ширина фасада на улицу Нансена - около 80 м.

Продаваемый участок имеет фасад только в переулок Таманский.
Ширина фасада продаваемого участка в переулок - около 60 м.

В данный момент сложился порядок пользования, при котором проезд с улицы Нансена на продаваемый участок осуществляется сквозь фасадный участок. Сервитут на проезд при этом не выделен. Просто ездят, по привычке.

На схеме выше показаны границы арендованного (голубым цветом) и продаваемого (зеленым цветом) участков. Красная линия - это вариант раздела продаваемого участка, о по поводу которого будет сказано ниже.

Для удобства объяснения ситуации на объекте, мы построили упрощенную 3D модель территории, включающую в себя оба участка, а также расположенную за ними промбазу.

В модели показаны, помимо участков, расположенные на них здания.
На арендованном участке официально находится одно здание. На продаваемом - три здания.

Белым цветом показаны строения промбазы. Они не имеют отношения к рассматриваемым участкам, и приведены только для лучшего понимания ситуации.

Красным цветом выделен проезд, который сейчас используется для доступа на промбазу.

Собственники промбазы понимают, что сохранение данного проезда по территории нового собственника участка практически невозможно, поэтому они (в предварительных переговорах) готовы были обсуждать схему продажи участка, при которой данный проезд перекрывается, а на территорию участка и промбазы организовываются отдельные въезды, из пер. Таманского.

Предположим, что нам удалось договориться о выкупе прямоугольной части участка (до кран-балки). В этом случае его размеры составят приблизительно 80 х 31 м, а общая площадь такого выделенного участка будет около 22 соток.

В соответствии с пожарными нормами (отступ 3 м от границ соседних участков, а также отступ 5 м от фасада в пер. Таманский), максимально возможная площадь застройки данного участка составляет 1667 м2.

В варианте выкупа и использования только продаваемого участка, на его территории можно разместить, например:

• двухэтажное административное здание, примерно на 160 м2;
• здание для 10-11 автобоксов, глубиной 10 м и площадью около 420 м2;
• двухэтажный магазин (зал ожидания для клиентов автосервиса), площадью 280 м2;
• 22 полноценных парковочных места для легковых автомобилей.

Если же рассматривать выкуп и фасадного участка, для целей инвестиций в недвижимость, то надо учесть требования ПЗЗ (правил землепользования и застройки) по данному участку, которые разрешают застроить максимум 60% от его общей площади.

Но, если просто застроить эти 60% площади участка, то размеры двухэтажного здания на нем выйдут далеко за пределы ещё одной нормы - 1500 м2, площади здания, при превышении которой обязательно проводится архитектурно-строительная экспертиза. Проведение данной экспертизы резко увеличивает сроки, сложность и стоимость ввода зданий в эксплуатацию. Крайне желательно избежать её прохождения.

Разумным вариантом, в случае аренды или выкупа фасадного участка, будет раздел участка на две части, равные по ширине фасада. Площади их будут немного отличаться, из-за не прямоугольной конфигурации первоначального участка, но на каждом из них будет возможность построить здание немного меньшего размера, чем 1500 м2, при этом использовав их площадь под застройку с максимальной возможной эффективностью.

На каждом из двух участков в модели снова соблюдаются пожарные нормы, поэтому расстояние между зданиями в модели составляет 6 м.

Поскольку в данной части улицы Нансена существует высокий устойчивый спрос на торговые площади, то, с точки зрения инвестиций, целесообразным представляется строительство на данных участках двух двухэтажных торговых зданий, которые можно разделить на 12 отдельных помещений, имеющих входы с фасада ул. Нансена, и пожарные/служебные выходы во двор.

При этом, что немаловажно для повышения ценности продаваемых площадей в рынке, на территории бывшего арендного участка, и на фасаде пер.Таманского можно расположить:

• 30 полноценных парковочных мест, размерами 3 х 6 м;
• внутренний проезд по парковке;
• и три выезда на проезжую часть ул. Нансена, через тротуар.

С обратной стороны зданий могут располагаться служебные входы и внешние металлические пожарные лестницы (чтобы не терять площади зданий). Ширина проезда между зданием и границей участка позволит подъезжать с пер. Таманского к служебным входам в том числе грузовому транспорту.

Расположенные близко к фасаду внутренние парадные лестницы на вторые этажи зданий создадут возможность, при необходимости, продажи отдельно первого и второго этажей в каждом здании.

Без учета перегородок и санузлов, общая площадь второго этажа во всех зданиях может составить до 1161 м2, а площадь первого этажа во всех зданиях может составить до 1212 м2.

Если рассматривать продажу части зданий по отдельности, то получится набор из шести сблокированных особняков, с площадями:

• 269 м2;
• 385 м2;
• 438 м2;
• 438 м2;
• 447 м2;
• 447 м2.

Если рассматривать продажу отдельными помещениями, то их площадь составит,

на первом этаже:

• 139 м2;
• 197 м2;
• 223 м2;
• 223 м2;
• 228 м2;
• 228 м2;

на втором этаже:

• 130 м2;
• 188 м2
• 215 м2;
• 215 м2;
• 219 м2;
• 219 м2.

Суммарно, продаваемая площадь данных зданий может составлять 2374 м2. При реализации в продаже, например, первого этажа по 80 тысяч рублей за метр, а второго по 60 тысяч рублей за метр, в состоянии стройвариант, выручка от продажи площадей в этих зданиях может составить 166 млн.рублей.